Тапу в Турции: что это такое, правила получения

Турция

Тапу в Турции – первый и главный документ, который получает инвестор после покупки жилой или коммерческой недвижимости. Он подтверждает право собственности на заграничное приобретение и позволяет владельцу распоряжаться им по своему желанию. Тапу дает возможность оформить ВНЖ и гражданство Турции, легально сдавать жилье в аренду и развивать бизнес.

Что такое тапу в Турции

Оформление в собственность жилой или коммерческой недвижимости в Турции завершается получением тапу (tapu). По-другому его называют турецким титулом или актом. Этот документ на бланке государственного образца гарантирует новоиспеченному хозяину частного дома, земельного участка или квадратных метров в ЖК, что право на объект безраздельно перешло к нему. Подписанный продавцом и покупателем договор и факт оплаты стоимости жилья в Турции без тапу не доказывают, что вы стали новым собственником.

Как и в России, сделки с недвижимостью в Турции регистрирует уполномоченный орган власти, чтобы предотвратить махинации и мошенничество. Госслужащие тщательно проверяют достоверность всех бумаг прежде, чем выдать тапу. По аналогии с российским порядком оформление свидетельства занимает несколько дней. После выдачи оно действует бессрочно (freehold), и оспорить его в суде невозможно.

Турецкое законодательство позволяет владеть одним объектом недвижимости не более чем десяти людям – неважно, гражданам Турции или иностранцам. Информацию обо всех правообладателях указывают в тапу. Ограничений по возрасту нет, и при покупке квартиры или дома в Турции закон разрешает выделить долю несовершеннолетним, например детям или внукам.

Только после получения тапу на руки покупатель вправе распоряжаться имуществом как угодно:

  • отремонтировать;
  • сдать в аренду;
  • подарить;
  • перепродать;
  • завещать.

В последнем случае собственность перейдет к родственникам или другим наследникам независимо от того, был ли прежний владелец недвижимости гражданином Турции или иностранцем.

Тапу выдают не только физическим лицам, но и юридическим. Это удобно, если вы открыли в Турции свой бизнес и купили под него землю, коммерческое здание либо помещение в жилом комплексе. Власти лишь ограничивают общую площадь участков, которым может владеть россиянин, – не более 30 гектаров. Этого хватит, чтобы построить несколько отелей с первоклассной инфраструктурой и обеспечить высокий доход.

Важно: из-за особенностей законодательства в Турции тапу выдают как на готовые, так и на строящиеся объекты недвижимости. Получение свидетельства на апартаменты, существующие только в проекте, не гарантирует, что застройщик сдаст дом в эксплуатацию.

Виды тапу

Подданным Турции и иностранным гражданам при получении права на собственность выдают один из двух видов тапу. Визуально они различаются количеством граф, куда заносят информацию о недвижимости, и цветом рамки:

  1. Красная. Титул с красным окаймлением получают после приобретения апартаментов, дуплекса, пентхауса, виллы, таунхауса, коттеджа либо коммерческого здания вне зависимости от стадии готовности.
  2. Синяя. Документ на синем бланке подтверждает права нового хозяина на пустой земельный участок или с недостроенным зданием. Территорию используют для завершения стройки, возведения нового дома, выращивания сельскохозяйственных культур или разведения коров, коз, овец, лошадей, кур, индеек, уток и перепелов.

Синий тапу, в отличие от красного, государство может отозвать спустя семь лет, если собственник оставит землю пустовать. За два года со дня получения акта нужно разработать и согласовать с местными чиновниками проект застройки или фермы. После утверждения плана землевладелец реализует задуманное максимум за пять лет. Правило распространяется только на иностранных обладателей недвижимости.

Обратите внимание: в тапу с синей рамкой прописывают назначение участка. На территории со статусом Konut imarli arsa строят жилье, с Ticari imarlı arsa – коммерческие здания. Надел категории Tarla предназначен только для сельского хозяйства.

Кем выдается тапу

Тапу на бланке государственного образца выдают отделения Главного управления земельного реестра и кадастра Турции (Tapu ve Kadastro Genel Müdürlüğü – TKGM). Офисы организации, подведомственной Министерству окружающей среды и урбанизации, работают во всех провинциях государства. Всего в стране открыто более 100 отделений.

Правила работы кадастрового управления позволяют подавать заявление на регистрацию собственности в любом городе независимо от того, где находится квартира, дом или участок. Однако удобнее обратиться в департамент по месту расположения покупаемого объекта.

Сотрудники TKGM регистрируют сделку с недвижимостью и оформляют тапу за два-три дня после подачи заявления и назначают продавцу и покупателю рандеву. В этот день стороны или их представители по доверенности встречаются в том же отделении, куда прежний собственник подавал заявку.

Поскольку титул составляют на турецком языке, иностранный инвестор обязательно приводит с собой государственного эксперта-переводчика (yeminli tercüman). Он объясняет российскому покупателю положения тапу на русском языке, расписывается в кадастровой книге и несет уголовную ответственность за свои возможные ошибки.

Обязательно проверяйте лицензию присяжного переводчика, выданную Министерством юстиции Турции. В ней указывают срок действия и категорию специалиста.

Оформление тапу в Турции

Первый шаг к получению тапу – выбор недвижимости в Турции, в которую россиянин хочет инвестировать. Для этого необязательно лететь в Стамбул или на Средиземноморское побережье. Большинство иностранцев заранее подбирают землю, квартиру либо дом на первичном или вторичном рынке дистанционно. Необходимо учитывать четыре ограничения, которые Турция ввела для зарубежных покупателей:

  1. Гражданину другого государства не может принадлежать больше 10 % территории района.
  2. Суммарная площадь, принадлежащая иностранцу во всех провинциях, не должна превышать 30 га.
  3. Запрещено получать тапу на недвижимость в военных и охранных зонах в 81 провинции.
  4. Некоммерческим фирмам, зарегистрированным в другом государстве, нельзя покупать участки и здания в Турции.

Гражданам России и Украины чиновники запрещают владеть зданиями и участками на Черноморском побережье в 12 провинциях:

  • Трабзон;
  • Самсун;
  • Синоп;
  • Орду;
  • Гиресун;
  • Ризе;
  • Артвин;
  • Кастамону;
  • Бартын;
  • Зонгулдак;
  • Дюздже;
  • Сакарья.

Соотечественников эти территории редко интересуют. С инвестиционной точки зрения россиян привлекают столица – Анкара, Стамбул, Анталья, Измир, Мугла, Мерсин и другие провинции Средиземноморского и Эгейского регионов.

Чтобы сэкономить время и силы на выборе объектов за границей, россияне обращаются за помощью к профессионалам. Если вы хотите инвестировать в турецкую недвижимость, купить жилье для отдыха, получения ВНЖ или гражданства Турции, агентство GOLDINA Real Estate поможет найти выгодные варианты, составить договор купли-продажи и получить тапу. Заполните короткую анкету, и менеджеры ответят на ваши вопросы о ценах и особенностях сделок.

В Турции, как и в других странах, до сделки проверяют юридическую чистоту выбранных апартаментов или коттеджа – это поможет застраховать нового обладателя от проблем в будущем. Лишним не будет взглянуть в действующий тапу, где указывают, сдан ли объект в эксплуатацию или пока не зарегистрирован в жилом фонде муниципалитета. При выборе жилища в строящемся доме изучают проект и уточняют у застройщика возможные отклонения от плана.

Важно: иностранные инвесторы до получения тапу в Турции обязательно заказывают независимую оценку рыночной и кадастровой стоимости недвижимости. Эта процедура защищает от мошенничества со стороны продавца и претензий налоговой службы.

После предварительных юридических процедур стороны обсуждают условия договора купли-продажи и выходят на сделку. Текущий собственник – физическое лицо или строительная компания – лично или через юриста подает заявление в управление кадастра. К обращению он прикладывает отчет об оценке и страховку от землетрясений.

Пока в управлении кадастра готовят акт о переходе собственности, инвестор выполняет свои обязательства:

  • запрашивает в налоговой службе индивидуальный номер (ИНН);
  • открывает счет в местном банке;
  • оплачивает пошлину за оформление титула и услуги переводчика;
  • перечисляет налог на покупку недвижимости в Турции и оборотный сбор;
  • рассчитывается с продавцом.

Последний этап получения тапу – визит (randevu) в офис TKGM обеих сторон. Новый собственник при этом может оставаться в России: необходимо заранее сделать у турецкого нотариуса доверенность на представителя, который поедет в госучреждение. Участники сделки расписываются в кадастровой книге, и сотрудник TKGM выдает свидетельство на руки – россиянин становится полноправным обладателем жилища, офиса или земли в Турции.

Если в собственность оформили жилое помещение, тапу надо зарегистрировать в администрации муниципалитета. Чиновники ежегодно будут начислять налог на недвижимость и откроют на нового владельца лицевые счета для оплаты электроэнергии, воды и газа.

Какие данные указываются в тапу

Красный и синий тапу из-за особенностей объектов, на которые их выдают, содержат разную информацию. В свидетельстве на собственность с красной рамкой указывают:

  • координаты земельного участка, на котором стоит здание;
  • провинцию, район, населенный пункт, улицу, номер участка, корпуса и этажа (для многоквартирных домов);
  • площадь земельного надела и помещения;
  • назначение недвижимости;
  • статус (тип владения);
  • долю земли под помещением в собственности;
  • информацию об объекте;
  • особенности территории;
  • цену;
  • дату перехода собственности;
  • полное имя или имена владельцев, их доли;
  • цветные фотографии собственника;
  • причину возникновения права собственности;
  • сведения о продавце либо продавцах.

В синем бланке граф меньше, чем в красном, в частности нет сведений о статусе недвижимости и точных координатах. В тапу на землю под застройку или сельское хозяйство вносят информацию о границах участка и налоговом номере покупателя.

Третий раздел внизу акта обоих видов включает регистрационные данные. В большой графе по центру специалист Управления земельного реестра кадастра ставит подпись и круглую печать, заверяя регистрацию собственности на недвижимость. Место для фотографии владельца по желанию может остаться пустым, достаточно не сдавать снимки в общем пакете документов.

С 2021 года в Турции выдают тапу нового образца наряду со старыми. По сравнению с прежними современные бланки выглядят более лаконично, из них убрали сведения о предыдущем хозяине, но добавили новые графы:

  1. QR-код. В нем зашифрована ссылка на страницу в государственной электронной системе с данными о недвижимости и ее собственнике. Это онлайн-дубликат свидетельства.
  2. Идентификационный номер. Государство ввело его для дополнительной защиты от мошенничества с недвижимым имуществом.
  3. Площадь нетто и брутто. Первая – это квадратура только жилого помещения, вторая – в совокупности с площадью коридоров и площадок на этаже, разделенной на количество апартаментов.

При оформлении собственности в 2022 году сотрудники TKGM могут выдать вам титул на бланке как старого, так и нового образца. Оба одинаково действительны – требовать современный акт или переделывать его не нужно.

Документы для оформления тапу

Будущий обладатель недвижимости в Турции перед поездкой в офис земельного управления собирает относительно скромный пакет документов, в который входят:

  • оригинал действующего заграничного паспорта и копия, переведенная на турецкий язык и заверенная подписью нотариуса;
  • распечатанная форма с ИНН из налоговой службы Турции;
  • четыре биометрические фотографии 3×4 см;
  • свой экземпляр подписанного договора купли-продажи.

Если вы собираетесь отправить в отделение TKGM другого человека вместо себя, доверенность на него надо сдать в госучреждение заранее, когда продавец впервые обращается с заявлением. Доверить представление своих интересов одному лицу могут сразу несколько покупателей, участвующих в сделке с недвижимостью.

Сколько стоит оформление тапу в Турции

Цена тапу в Турции складывается из пяти составляющих. Первая из них – переменная и зависит от кадастровой стоимости апартаментов, коттеджа, офиса или земли – это налог на покупку недвижимости. Он составляет 3 % и в абсолютном выражении обходится примерно в 500–1500 евро или 30–90 тысяч рублей.

Остальные расходы иностранца на оформление титула фиксированные:

  • экспертная оценка жилья – 1500 лир;
  • оборотный сбор – 1128 лир;
  • госпошлина и введение папки в управлении кадастра – 510 лир;
  • работа присяжного переводчика – 500 лир.

Минимальная сумма, необходимая для получения тапу в Турции, – 12,7 тысячи лир. По текущему курсу траты в рублях составляют 42 тысячи рублей. Цена увеличивается пропорционально стоимости жилья: оформление собственности на квартиру в люксовом жилом комплексе обойдется в 150 тысяч рублей.

Совет: деньги на уплату налога, пошлины, сбора и услуг переводчика подготовьте до выхода на сделку, так как после заявления на регистрацию купли-продажи переводы нужно сделать в течение нескольких рабочих дней.

Термины тапу

Тапу в Турции во многом схожи с упраздненным в России свидетельством о праве собственности на недвижимость, которое заменила выписка из ЕГРН. Основные термины в турецком титуле такие же: адрес, идентификационный номер, сведения о владельцах и кадастровой стоимости. Лишь один блок на красном бланке вызывает вопросы у российских покупателей – тип собственности. В отечественной юридической практике аналогов этому понятию нет.

Блок содержит три графы, в одной из которых госслужащие Турции ставят отметку:

  • Kat İrtifakı;
  • Kat Mülkiyeti;
  • Devre mulk.

Тип собственности devre mulk встречается в тапу редко, потому что ограничивает собственника. Он означает владение недвижимостью в конкретное время два-три раза в году, так называемый таймшер.

Наиболее распространены в Турции первые два варианта. Kat İrtifakı (кат иртифакы) переводится как «строительный сервитут». Этот статус возникает, когда застройщик регистрирует квартиры в строящемся доме или виллы на стадии котлована. При покупке недвижимости до сдачи в эксплуатацию российский инвестор получит в тапу галочку напротив Kat İrtifakı.

Отметка Kat Mülkiyeti (кат мюлькиети) свидетельствует о праве собственности на готовое жилье, принятое муниципалитетом в эксплуатацию. С апартаментами или коттеджем, купленными на вторичном рынке, новый хозяин получает индивидуальный технический паспорт (ферди искан). Для дуплексов и пентхаусов в новостройке, узаконенной местными чиновниками по окончании строительства, ферди искан делает первый жилец на основании техпаспорта на здание целиком (генель искан).

Обладателю недвижимости в статусе Kat İrtifakı придется переоформлять тапу, когда застройщик введет дом в эксплуатацию. За новый бланк кадастровая служба потребует оплатить дополнительную пошлину. Со стороны это выглядит как юридическая формальность, но на практике помогает получить ВНЖ (икамет) или гражданство. Стамбульские сотрудники миграционной службы охотнее рассматривают заявления с тапу на квартиру кат мюлькиети.

Популярные вопросы по тапу в Турции

  • Недвижимость в Турции дает основания для оформления ВНЖ или гражданства?

После получения тапу на жилое помещение россиянин вправе подать заявление на краткосрочный вид на жительство в Турции через сайт e-ikamet.goc.gov.tr. Однако летом 2022 года республика ужесточила правила выдачи икамета иностранцам и запретила оформлять ВНЖ по тапу в 1169 микрорайонах страны. В список включили жилые кварталы (mahalle) в провинциях Анкара, Анталья, Бурса, Стамбул, Измир, Мерсин и других.

Власти подняли и нижний порог цены квартир и домов, приобретение которых позволяет оформить икамет:

  • 75 тысяч долларов в 30 мегаполисах;
  • 50 тысяч долларов в 51 городе.

Для получения гражданства Турции инвестор должен вложить в жилую недвижимость в доступных микрорайонах не менее 400 тысяч долларов.

  • Чем грозит порча или потеря тапу?

Если вы испортили или потеряли свидетельство на недвижимую собственность в Турции, земельное управление восстановит акт в течение одного дня. От владельца потребуют только заплатить сбор в размере 98 лир.

  • Супруг имеет право собственности на недвижимость, если его не внесли в тапу?

Недвижимость в Турции, купленная в браке, принадлежит обоим супругам, даже если в сделке участвовал только один из них. Муж и жена имеют одинаковые права на апартаменты или виллу.

Получение тапу в Турции – простая процедура, после которой иностранный инвестор становится полноправным владельцем купленной недвижимости. Право собственности на жилье, закрепленное турецким титулом, действует бессрочно. Обладатель тапу может законно зарабатывать на сдаче апартаментов в аренду, претендовать на оформление ВНЖ, построить на земле ферму или завещать дом на побережье своим детям.

Оцените статью
GoldinaRealEstate.com

      Получите бесплатную консультацию
      по зарубежной недвижимости
      Алена Голдина — инвестор и учредитель агентства недвижимости Goldina Real Estate