Как оплатить недвижимость в Дубае при покупке

Несколько вариантов оплаты при покупке недвижимости в Дубае обеспечиваются гибким законодательством и экономической привлекательностью региона. Нерезиденты имеют все шансы быстро легализовать свое положение и получить множество привилегий.

20 лет назад были внесены изменения в нормы права по вопросам жилья в ОАЭ: покупка квартир, апартаментов и других объектов в полную собственность стала доступна иностранцам. Появились Free—hold зоны, с тех пор начался продолжительный бум на рынке дубайской недвижимости.

Экспаты могут воспользоваться удобными схемами для покупки – доступная ипотека, аренда с правом выкупа и приобретение на этапе строительства. Кроме того, частные компании предлагают инвесторам программы оплаты по предложениям для пула или долевого владения в качестве источника пассивного дохода. Сохраняется возможность наличного расчета.

Покупка за наличные

При наличии свободного капитала покупка любой недвижимости в Дубае может совершаться напрямую. При этом необязательно посещать страну на каждом этапе сделки. Как правило, покупатели обращаются за квалифицированной помощью к агентам. Процедура выглядит следующим образом:

1. Удаленно оформляется предварительный договор о намерениях – договор F.
2. Покупатель вносит бронь от 1 %, сумма может быть разной и не возвращается в случае отказа от покупки.
3. Подается заявка застройщику на выдачу сертификата NOC, свидетельствующего об отсутствии задолженностей по обязательным платежам.
4. Назначается дата сделки.
5. Сама сделка может проводиться при личном присутствии покупателя или агентом по доверенности.

Примечательно, что платежи по купле-продаже в Дубае осуществляются через чековую систему. Обналичить чек продавец сможет после полного завершения переоформления. При самостоятельном перевозе наличных для совершения сделок в банках Дубая вам выдадут менеджер-чек.

Валютные транзакции для оплаты покупки удобно совершать через криптобиржи, из некоторых российских банков доступны переводы через систему SWIFT.

Для поиска и оформления в собственность недвижимости нужно разбираться в законодательстве ОАЭ и знать практические нюансы. Например, если продается квартира, которая на момент сделки находится в аренде, по закону арендаторы после официального уведомления о продаже могут жить в ней еще в течение года. По этой причине покупка может затянуться.

Ипотечное кредитование

Более половины сделок по продаже недвижимости в Дубае совершается с использованием кредитных средств. Как и в российском сегменте, в ОАЭ представлено множество банков с различными условиями кредитования, но основные требования едины во всех. Чтобы гарантированно получить от банка заемные средства, иностранный гражданин должен соответствовать минимум трем, с редким исключением – двум нижеперечисленным пунктам:

• резидентская виза;
• регистрация частного бизнеса или трудоустройства в ОАЭ;
• способность внести первоначальный взнос и оплатить юридические услуги;
• соответствие возрастному цензу 21–65 лет, для владельцев бизнеса – 70 лет;
• другая недвижимость в собственности на территории ОАЭ.

Возраст – важный критерий. Срок выплаты ипотеки должен вписаться в трудоспособный период жизни человека, поэтому чем старше заемщик, тем короче будет срок кредита и тем выше будут ежемесячные взносы.

Далее банк оценивает платежеспособность гражданина в отношении приобретаемого объекта. Для этого используются показатели LTV и DBR, определяющие параметры соотношения выдаваемой суммы к стоимости недвижимости и долга к бремени. По первому из них определяется размер кредита в процентном отношении к общей цене покупки. Может быть выдано от 50 до 70 %, оплата остальной части происходит собственными средствами покупателя в качестве первоначального взноса.

В ипотеке могут отказать, если ежемесячный платеж отнимет более 50 % общего дохода заемщика, а также если в оставшейся половине окажется менее 3,5 тыс. дирхам на каждого члена семьи. Любые просрочки испортят кредитную историю и станут препятствием при дальнейших попытках получить кредитные продукты дубайских банков. Злостных неплательщиков после судебных разбирательств ждет депортация. Вся информация о выявленных фактах нарушения условий оплаты по договору хранится в Кредитном бюро.

Документы для оформления ипотеки

Законодательство в ОАЭ строго соблюдается. Принципиально важно быть для банка прозрачным с точки зрения деятельности и доходов. Процедура проверки документов тщательная, в полном соответствии с нормами права.

Базовый пакет документов:

• заполненное заявление по форме банка;
• выписки со счетов и платежные ведомости за последние 6 месяцев;
• сведения о работодателях и справка о доходах для наемных сотрудников;
• для предпринимателей – отчет о прибыли и убытках, результаты аудиторских проверок за последние 2 года;
• данные о дополнительных источниках дохода, в том числе дивиденды и аренда.

Если у банка возникнут вопросы, он вправе запросить любую необходимую информацию дополнительно.

Процедура оформления ипотеки на покупку недвижимости в Дубае

Весь процесс получения кредита занимает в среднем 1–1,5 месяца. За этот период происходят следующие действия:

1. Проверка платежеспособности клиента и предварительное согласование.
2. Отправка на электронную почту заемщика условий кредитования после одобрения заявки.
3. Поиск объекта недвижимости и оформление сделки в течение двух месяцев с момента одобрения.
4. В процессе купли-продажи передается залог и подписывается договор о намерениях.
5. В Земельном департаменте Дубая оформляется передача прав собственности, выдается свидетельство.

Важный нюанс: с общей суммы кредита банк дополнительно взимает 1 %. Кроме того, учитывайте, что свидетельство о праве собственности будет храниться в кредитной организации до момента полного погашения долга.

Процентная ставка и досрочное погашение

Банки в Дубае предлагают два вида ставок по ипотеке – фиксированную и дифференцированную. Первая зависит от ставки рефинансирования Центрального Банка Дубая и подходит для долгосрочных займов. Вторая подчиняется изменениями на финансовом рынке и выгодна для коротких сроков кредита.

Процент по ипотеке в Дубае колеблется от 4 до 7 % в зависимости от условий кредитования. При досрочном погашении заемщик должен выплатить банку неустойку в размере 1 % от первоначальной суммы долга. Также важно знать и другие особенности получения и пользования ипотекой в Дубае для иностранцев.

Аренда с правом выкупа

Выгодная схема Rent-to-own открывает доступ к покупке недвижимости в Дубае более широкому кругу лиц. Сумма первоначального взноса при таком варианте оплаты значительно ниже – всего 5–8 % от стоимости, при этом ежемесячные платежи засчитываются в сумму итогового выкупа.

Аренду с последующим выкупом часто предлагают застройщики нового жилья для привлечения большего количества клиентов. Взаимодействие между сторонами осуществляется по двум вариантам договоренностей:

1. Непосредственно аренда с выкупом. Арендатор оплачивает «опционный сбор», который дает право на покупку недвижимости в течение установленного периода. Если за этот срок сделка не состоялась, взнос не возвращается.
2. Договор будущей купли-продажи. В документе оговариваются сроки, фиксируется сумма покупки либо обозначается период, когда окончательная цена будет согласована, и прочие детали.

Оплата недвижимости по Rent-to-own разбивается на этапы. Первый из них считается периодом блокировки, когда ежемесячные платежи аккумулируются на счетах застройщика. По истечении блокировки они автоматически засчитываются в счет оплаты. Если же арендатор далее не принял решение о выкупе, он просто выходит из договора, а уплаченные средства считаются невозвратной арендной платой.

Например, возможен такой тип договоренности: в течение первых четырех лет арендатор должен выплатить 40 % покупной стоимости жилья помесячными платежами аренды. С началом пятого года объект считается выкупленным на 40 %, и далее на протяжении еще нескольких лет арендатор также ежемесячно выплачивает оставшиеся 60 % либо единоразово погашает долг. Только после этого происходит переоформление прав собственности.

Учитывайте, что арендная плата по такой схеме окажется выше, чем при традиционном съеме жилья. С точки зрения перспективы получения недвижимости в собственность такие затраты оправданы.

Риски способа кроются в нюансах составления договора. Юридически не подкованный человек может упустить из внимания специфические условия проживания, статус, особенности перехода прав, сроки платежей, возможные неустойки. Недопонимания приведут к конфликтным ситуациям и разбирательствам.

Рассрочка от застройщика

Вложение в строящееся жилье – один из самых удобных вариантов покупки недвижимости в Дубае. Off-plan не предполагает никаких комиссий и процентов. По факту, это беспроцентная рассрочка. При этом в итоге покупатель получает инвестиционную выгоду, так как после сдачи в эксплуатацию стоимость объектов возрастает на 30–50 %.

Процедура покупки выглядит следующим образом:

1. Вы подбираете подходящего застройщика и определяетесь с проектом.
2. Застройщик предоставляет вам сведения об установленном организацией плане оплат.
3. Оформляется договор, в котором фиксируются сроки рассрочки и сумма ежемесячных платежей.
4. Вы оплачиваете первоначальный взнос, который в среднем составляет 5 %, реже до 20–30 %.
5. В течение оговоренного периода вносите фиксированные платежи.
6. После полной выплаты стоимости объекта передаются права собственности.

Отличительная черта такого способа оплаты – короткие сроки выплат. Если ипотека может выдаваться на 20–25 лет, аренда с выкупом – на 10 лет, то рассрочка от застройщика возможна на 2–4 года. В редких случаях встречаются планы до десяти лет. Поэтому трезво оценивайте вашу платежеспособность, чтобы ежемесячные взносы оказались посильными.

Если вы не планируете в ближайшем будущем переезд в Дубай либо уже имеете жилье в стране, покупка по схеме off-plan станет оптимальным способом оплаты недвижимого имущества в Дубае, приобретаемого в собственность. К тому же это хороший вариант для инвестиций – после сдачи в эксплуатацию жилье можно выгодно перепродать. Сопроводить подобную сделку сможет опытный агент, владеющий информацией о тонкостях процедуры, например GOLDINA Real Estate.

Строящиеся объекты также могут быть приобретены в ипотеку. Для этого помимо прочих должно быть соблюдено важное условие – объект сдается в эксплуатацию в течение двух лет с момента выдачи кредита.

Инвестиционные проекты

Через опытных агентов по недвижимости в Дубае формируются инвестиционные пулы. Под группу инвесторов подбираются оптовые предложения, осуществляется выкуп по выгодным ценам целых этажей с квартирами в новых строительных проектах. Также возможен долевой выкуп объектов с последующей сдачей в аренду и распределением пассивного дохода между владельцами.

В подобного рода покупках оформляется выражение заинтересованности – Expression of interest, на основе которого происходит оплата брони. Удобство сотрудничества с агентом заключается том, что он берет на себя все транзакции и юридическое сопровождение, разъясняет непонятные моменты и доводит процесс до финальной точки.

Покупка недвижимости по инвестиционным схемам осуществляется также с целью проведения флип-сделок, при которых в короткие сроки объект перепродается по более выгодной цене.

Итоги

ОАЭ – одна из самых стабильных с точки зрения законодательства и экономики страна, поэтому покупка недвижимости в Дубае считается выгодной инвестицией. Другая привлекательная черта – отсутствие налогов на имущество и личные доходы. Однако их заменяет большое количество дополнительных взносов и комиссий при совершении различных операций. При любом способе оплаты будьте готовы к затратам на оформление сделки – регистрационным взносам, пошлинам, залогам, которые в одних случаях фиксированы, а в других рассчитываются в процентном соотношении от суммы покупки.

В Дубае очень законопослушные граждане. Это сказывается на уровне благосостояния и безопасности, но также и несет за собой более тщательное и строгое отношение к различным проверкам и оформлению документов. Поэтому при всех вариантах покупки недвижимости вы должны подтвердить вашу деловую репутацию и платежеспособность.

Нормы права и внутренние процессы другого государства – сложные для понимания структуры. Важна не только теория, но и практика. Вне зависимости от того, в какой форме происходит покупка и оплата недвижимости в Дубае, самостоятельно охватить все тонкости процедуры трудоемко и не всегда целесообразно. Профессиональное сопровождение GOLDINA Real Estate гарантирует всесторонний контроль и гибкость реагирования на ситуации, поэтому доверяйте такие крупные сделки опытным агентам по недвижимости.