Несколько вариантов оплаты при покупке недвижимости в Дубае обеспечиваются гибким законодательством и экономической привлекательностью региона. Нерезиденты имеют все шансы быстро легализовать свое положение и получить множество привилегий.
20 лет назад были внесены изменения в нормы права по вопросам жилья в ОАЭ: покупка квартир, апартаментов и других объектов в полную собственность стала доступна иностранцам. Появились Free—hold зоны, с тех пор начался продолжительный бум на рынке дубайской недвижимости.
Экспаты могут воспользоваться удобными схемами для покупки – доступная ипотека, аренда с правом выкупа и приобретение на этапе строительства. Кроме того, частные компании предлагают инвесторам программы оплаты по предложениям для пула или долевого владения в качестве источника пассивного дохода. Сохраняется возможность наличного расчета.
Покупка за наличные
При наличии свободного капитала покупка любой недвижимости в Дубае может совершаться напрямую. При этом необязательно посещать страну на каждом этапе сделки. Как правило, покупатели обращаются за квалифицированной помощью к агентам. Процедура выглядит следующим образом:
- Удаленно оформляется предварительный договор о намерениях – договор F.
- Покупатель вносит бронь от 1 %, сумма может быть разной и не возвращается в случае отказа от покупки.
- Подается заявка застройщику на выдачу сертификата NOC, свидетельствующего об отсутствии задолженностей по обязательным платежам.
- Назначается дата сделки.
- Сама сделка может проводиться при личном присутствии покупателя или агентом по доверенности.
Примечательно, что платежи по купле-продаже в Дубае осуществляются через чековую систему. Обналичить чек продавец сможет после полного завершения переоформления. При самостоятельном перевозе наличных для совершения сделок в банках Дубая вам выдадут менеджер-чек.
Валютные транзакции для оплаты покупки удобно совершать через криптобиржи, из некоторых российских банков доступны переводы через систему SWIFT.
Для поиска и оформления в собственность недвижимости нужно разбираться в законодательстве ОАЭ и знать практические нюансы. Например, если продается квартира, которая на момент сделки находится в аренде, по закону арендаторы после официального уведомления о продаже могут жить в ней еще в течение года. По этой причине покупка может затянуться.

Ипотечное кредитование
Более половины сделок по продаже недвижимости в Дубае совершается с использованием кредитных средств. Как и в российском сегменте, в ОАЭ представлено множество банков с различными условиями кредитования, но основные требования едины во всех. Чтобы гарантированно получить от банка заемные средства, иностранный гражданин должен соответствовать минимум трем, с редким исключением – двум нижеперечисленным пунктам:
- резидентская виза;
- регистрация частного бизнеса или трудоустройства в ОАЭ;
- способность внести первоначальный взнос и оплатить юридические услуги;
- соответствие возрастному цензу 21–65 лет, для владельцев бизнеса – 70 лет;
- другая недвижимость в собственности на территории ОАЭ.
Возраст – важный критерий. Срок выплаты ипотеки должен вписаться в трудоспособный период жизни человека, поэтому чем старше заемщик, тем короче будет срок кредита и тем выше будут ежемесячные взносы.
Далее банк оценивает платежеспособность гражданина в отношении приобретаемого объекта. Для этого используются показатели LTV и DBR, определяющие параметры соотношения выдаваемой суммы к стоимости недвижимости и долга к бремени. По первому из них определяется размер кредита в процентном отношении к общей цене покупки. Может быть выдано от 50 до 70 %, оплата остальной части происходит собственными средствами покупателя в качестве первоначального взноса.
В ипотеке могут отказать, если ежемесячный платеж отнимет более 50 % общего дохода заемщика, а также если в оставшейся половине окажется менее 3,5 тыс. дирхам на каждого члена семьи. Любые просрочки испортят кредитную историю и станут препятствием при дальнейших попытках получить кредитные продукты дубайских банков. Злостных неплательщиков после судебных разбирательств ждет депортация. Вся информация о выявленных фактах нарушения условий оплаты по договору хранится в Кредитном бюро.
Документы для оформления ипотеки
Законодательство в ОАЭ строго соблюдается. Принципиально важно быть для банка прозрачным с точки зрения деятельности и доходов. Процедура проверки документов тщательная, в полном соответствии с нормами права.
Базовый пакет документов:
- заполненное заявление по форме банка;
- выписки со счетов и платежные ведомости за последние 6 месяцев;
- сведения о работодателях и справка о доходах для наемных сотрудников;
- для предпринимателей – отчет о прибыли и убытках, результаты аудиторских проверок за последние 2 года;
- данные о дополнительных источниках дохода, в том числе дивиденды и аренда.
Если у банка возникнут вопросы, он вправе запросить любую необходимую информацию дополнительно.
Процедура оформления ипотеки на покупку недвижимости в Дубае
Весь процесс получения кредита занимает в среднем 1–1,5 месяца. За этот период происходят следующие действия:
- Проверка платежеспособности клиента и предварительное согласование.
- Отправка на электронную почту заемщика условий кредитования после одобрения заявки.
- Поиск объекта недвижимости и оформление сделки в течение двух месяцев с момента одобрения.
- В процессе купли-продажи передается залог и подписывается договор о намерениях.
- В Земельном департаменте Дубая оформляется передача прав собственности, выдается свидетельство.
Важный нюанс: с общей суммы кредита банк дополнительно взимает 1 %. Кроме того, учитывайте, что свидетельство о праве собственности будет храниться в кредитной организации до момента полного погашения долга.
Процентная ставка и досрочное погашение
Банки в Дубае предлагают два вида ставок по ипотеке – фиксированную и дифференцированную. Первая зависит от ставки рефинансирования Центрального Банка Дубая и подходит для долгосрочных займов. Вторая подчиняется изменениями на финансовом рынке и выгодна для коротких сроков кредита.
Процент по ипотеке в Дубае колеблется от 4 до 7 % в зависимости от условий кредитования. При досрочном погашении заемщик должен выплатить банку неустойку в размере 1 % от первоначальной суммы долга. Также важно знать и другие особенности получения и пользования ипотекой в Дубае для иностранцев.
Аренда с правом выкупа
Выгодная схема Rent-to-own открывает доступ к покупке недвижимости в Дубае более широкому кругу лиц. Сумма первоначального взноса при таком варианте оплаты значительно ниже – всего 5–8 % от стоимости, при этом ежемесячные платежи засчитываются в сумму итогового выкупа.
Аренду с последующим выкупом часто предлагают застройщики нового жилья для привлечения большего количества клиентов. Взаимодействие между сторонами осуществляется по двум вариантам договоренностей:
- Непосредственно аренда с выкупом. Арендатор оплачивает «опционный сбор», который дает право на покупку недвижимости в течение установленного периода. Если за этот срок сделка не состоялась, взнос не возвращается.
- Договор будущей купли-продажи. В документе оговариваются сроки, фиксируется сумма покупки либо обозначается период, когда окончательная цена будет согласована, и прочие детали.
Оплата недвижимости по Rent-to-own разбивается на этапы. Первый из них считается периодом блокировки, когда ежемесячные платежи аккумулируются на счетах застройщика. По истечении блокировки они автоматически засчитываются в счет оплаты. Если же арендатор далее не принял решение о выкупе, он просто выходит из договора, а уплаченные средства считаются невозвратной арендной платой.
Например, возможен такой тип договоренности: в течение первых четырех лет арендатор должен выплатить 40 % покупной стоимости жилья помесячными платежами аренды. С началом пятого года объект считается выкупленным на 40 %, и далее на протяжении еще нескольких лет арендатор также ежемесячно выплачивает оставшиеся 60 % либо единоразово погашает долг. Только после этого происходит переоформление прав собственности.
Учитывайте, что арендная плата по такой схеме окажется выше, чем при традиционном съеме жилья. С точки зрения перспективы получения недвижимости в собственность такие затраты оправданы.
Риски способа кроются в нюансах составления договора. Юридически не подкованный человек может упустить из внимания специфические условия проживания, статус, особенности перехода прав, сроки платежей, возможные неустойки. Недопонимания приведут к конфликтным ситуациям и разбирательствам.
Рассрочка от застройщика
Вложение в строящееся жилье – один из самых удобных вариантов покупки недвижимости в Дубае. Off-plan не предполагает никаких комиссий и процентов. По факту, это беспроцентная рассрочка. При этом в итоге покупатель получает инвестиционную выгоду, так как после сдачи в эксплуатацию стоимость объектов возрастает на 30–50 %.
Процедура покупки выглядит следующим образом:
- Вы подбираете подходящего застройщика и определяетесь с проектом.
- Застройщик предоставляет вам сведения об установленном организацией плане оплат.
- Оформляется договор, в котором фиксируются сроки рассрочки и сумма ежемесячных платежей.
- Вы оплачиваете первоначальный взнос, который в среднем составляет 5 %, реже до 20–30 %.
- В течение оговоренного периода вносите фиксированные платежи.
- После полной выплаты стоимости объекта передаются права собственности.
Отличительная черта такого способа оплаты – короткие сроки выплат. Если ипотека может выдаваться на 20–25 лет, аренда с выкупом – на 10 лет, то рассрочка от застройщика возможна на 2–4 года. В редких случаях встречаются планы до десяти лет. Поэтому трезво оценивайте вашу платежеспособность, чтобы ежемесячные взносы оказались посильными.
Если вы не планируете в ближайшем будущем переезд в Дубай либо уже имеете жилье в стране, покупка по схеме off-plan станет оптимальным способом оплаты недвижимого имущества в Дубае, приобретаемого в собственность. К тому же это хороший вариант для инвестиций – после сдачи в эксплуатацию жилье можно выгодно перепродать. Сопроводить подобную сделку сможет опытный агент, владеющий информацией о тонкостях процедуры, например GOLDINA Real Estate.
Строящиеся объекты также могут быть приобретены в ипотеку. Для этого помимо прочих должно быть соблюдено важное условие – объект сдается в эксплуатацию в течение двух лет с момента выдачи кредита.
Инвестиционные проекты
Через опытных агентов по недвижимости в Дубае формируются инвестиционные пулы. Под группу инвесторов подбираются оптовые предложения, осуществляется выкуп по выгодным ценам целых этажей с квартирами в новых строительных проектах. Также возможен долевой выкуп объектов с последующей сдачей в аренду и распределением пассивного дохода между владельцами.
В подобного рода покупках оформляется выражение заинтересованности – Expression of interest, на основе которого происходит оплата брони. Удобство сотрудничества с агентом заключается том, что он берет на себя все транзакции и юридическое сопровождение, разъясняет непонятные моменты и доводит процесс до финальной точки.
Покупка недвижимости по инвестиционным схемам осуществляется также с целью проведения флип-сделок, при которых в короткие сроки объект перепродается по более выгодной цене.

Итоги
ОАЭ – одна из самых стабильных с точки зрения законодательства и экономики страна, поэтому покупка недвижимости в Дубае считается выгодной инвестицией. Другая привлекательная черта – отсутствие налогов на имущество и личные доходы. Однако их заменяет большое количество дополнительных взносов и комиссий при совершении различных операций. При любом способе оплаты будьте готовы к затратам на оформление сделки – регистрационным взносам, пошлинам, залогам, которые в одних случаях фиксированы, а в других рассчитываются в процентном соотношении от суммы покупки.
В Дубае очень законопослушные граждане. Это сказывается на уровне благосостояния и безопасности, но также и несет за собой более тщательное и строгое отношение к различным проверкам и оформлению документов. Поэтому при всех вариантах покупки недвижимости вы должны подтвердить вашу деловую репутацию и платежеспособность.
Нормы права и внутренние процессы другого государства – сложные для понимания структуры. Важна не только теория, но и практика. Вне зависимости от того, в какой форме происходит покупка и оплата недвижимости в Дубае, самостоятельно охватить все тонкости процедуры трудоемко и не всегда целесообразно. Профессиональное сопровождение GOLDINA Real Estate гарантирует всесторонний контроль и гибкость реагирования на ситуации, поэтому доверяйте такие крупные сделки опытным агентам по недвижимости.