- Арчаманик;
- Сибеуньинг;
- Керис;
- Кордон;
- Гедебаге;
- Уджунгберунг;
- Боджонагара;
- Тегалега.
Для упрощения ориентации в городе иностранцы делят его по сторонам света:
- Восточный;
- Северный;
- Северо-западный;
- Южный Бандунг.
Выделяют также центральную часть города.
Центральный Бандунг
Центр – деловой район, в котором сосредоточены административные здания. Там же находится часть Большой почтовой дороги, железнодорожный вокзал, от которого отправляются междугородные поезда. В центральной части города есть несколько новых небоскребов, но в основном недвижимость представлена проектами – примерами голландской колониальной архитектуры и так называемого тропического ар-деко.
Северный Бандунг
Северный Бандунг тянется от центра до холмов в соответствующем направлении. В этом районе также есть правительственные здания, бизнес-центры, университетский комплекс. Жилой район северной части города, который может заинтересовать иностранного инвестора, представлен виллами колониальной эпохи. Район имеет неплохие перспективы: среди местных жителей очень популярны кафе и рестораны, расположенные на естественной возвышенности. В этих местах открывается отличный вид на город.
На севере находится Технологический институт Бандунга (ITB). Это национальный исследовательский институт – одно из лучших учебных заведений страны. В ITB учатся 14 тыс. студентов, преподавательский состав насчитывает 6 тыс. человек (без учета аспирантов и докторантов). Рядом с институтом можно приобретать апартаменты с 1–2 спальнями для студентов и аспирантов, научных работников. Владение такой недвижимостью дает инвестору возможность зарабатывать на аренде.
Северо-западный Бандунг
Северо-западный Бандунг предлагает широкие возможности для шопинга. Там находится Джинсовая улица (Джалан Чихампелас) – популярное место у местных. Эта локация будет интересна и иностранным туристам. Через северо-западную часть Бандунга проходит автомагистраль, ведущая к аэропорту и в горы Лембанг – курорт на горячих источниках.
Южный Бандунг
На южной равнине раскинулись обширные жилые районы. Приезжие со всей Индонезии и (пока еще) крайне немногочисленные иностранные туристы стремятся посетить Trans Studio Mall в Южном Бандунге. Это крупный торгово-развлекательный центр, на территории которого также расположены отели 3* и 5*. Парк развлечений Trans Studio – один из самых больших тематических парков в мире. Центральная часть парка оформлена в стиле старого Голливуда, еще есть фэнтези-зона и «Затерянный город» с сафари и экспедициями в джунгли.
Восточный Бандунг
В Восточном Бандунге много жилых районов. Кроме того, там находится культурный центр города – Саунг Ангклунг Уджо. Это обширное арт-пространство, где проводятся:
- фестивали;
- спектакли;
- встречи ремесленников, которые изготавливают традиционные музыкальные инструменты из бамбука.
Посетить Саунг Ангклунг Уджо стоит тем, кто хочет погрузиться в местную культуру.
" [5]=> string(2308) "В какие объекты инвестировать в БандунгеМожно вложить средства в готовый объект или строящийся. В Бандунге мало готовых инвестиционных проектов. Но можно найти виллы и апартаменты под управлением операторов застройщиков. Другой вариант – вкладываться на пресейле, а перед сдачей объекта перепродавать. Это выгодно на Бали и в Джакарте, но в Бандунге количество подходящих вариантов ограничено.
Некоторые застройщики оформляют рассрочку, если сделка совершается на начальном этапе строительства. Но в Индонезии нет закона, аналогичного российскому – защищающему права дольщиков. Поэтому инвестор берёт риски на себя. Чтобы не слить свой бюджет в никуда, выбирайте надежных застройщиков, привлекайте квалифицированных посредников, которые могут всесторонне проверить проект и находятся в Индонезии, – это позволит оперативно решать все возникающие вопросы.
Еще одна особенность рынка строящейся недвижимости в Индонезии – относительно низкое качество строительства. Новостройки уже спустя пару лет после сдачи могут требовать ремонта. Кроме того, компаниям часто легче и дешевле закончить проект хоть как-то и сдать, чем заморозить стройку. По этой причине нужно предельно внимательно подходить к выбору объекта для инвестиций.
" [6]=> string(3183) "Цена и доходность недвижимостиСредняя стоимость квадратного метра жилой недвижимости в Бандунге составляет 88 тыс. руб. Для сравнения: цена объектов в Новой Москве стартует от 150 тыс. руб. за м2, в Московской области – от 75–90 тыс. руб. Стоимость квартиры в развивающемся Бандунге сопоставима с ценой недвижимости в Электростали, Коломне, Орехово-Зуево. При этом Индонезия является гораздо более перспективным рынком.
Студию можно приобрести за 2,6 млн руб., двухкомнатную квартиру площадью 55 м2 – за 4,8 млн руб, комфортабельные апартаменты с 4 спальнями – за 7,9 млн руб. На рынке активнее всего продаются апартаменты с 1–2 спальнями. Это отличные варианты для одиноких людей и семей с 1 ребенком.
Небольшой дом в Бандунге можно приобрести за 3,7 млн руб. Это жильё класса эконом. Верхняя граница стоимости не фиксирована. В Бандунге пока мало закрытых комьюнити с роскошными виллами, отлаженным менеджментом и инфраструктурой на территории, но рынок развивается, так что такие предложения появятся в ближайшем будущем.
Средняя доходность от сдачи недвижимости в аренду в Индонезии – 8,6 %, в туристических локациях – 11–17 %. Бандунг не является центром международного туризма, но это растущий город с высоким спросом на жилые объекты. Поэтому реальная доходность находится на уровне 5–7 % годовых.
В Бандунге рынок еще молодой. Если на Бали он уже сформировался, появились развитые локации, готовые продукты для иностранных инвесторов, то в Бандунге количество предложений ограничено. Это дает возможность зайти на рынок, пока на нём мало игроков, а впоследствии зафиксировать хорошую прибыль.
Россияне могут покупать недвижимость в Индонезии как на месте, так и удаленно. Если планируете переезжать в страну по работе или часто в ней отдыхать, лучше осмотреть несколько объектов и сделать окончательный выбор на месте. При покупке исключительно для сдачи в аренду или перепродажи можно ограничиться онлайн-просмотром. Чтобы оформить сделку купли-продажи дистанционно, достаточно оформить доверенность на представителя риелторской компании.
Ограничения для иностранцев
В Индонезии есть законы, которые направлены на защиту национальной экономики. Например, иностранцы могут основывать компании, но минимальный уставный капитал – 10 млрд рупий (более 700 тыс. долларов). Для бизнеса, открытого гражданами Индонезии, минимальный капитал составляет 50 млн рупий (3,5 тыс. долларов).
Ограничения и барьеры есть и на рынке недвижимости. Иностранцы не могут покупать недвижимость в полную собственность. Можно получить право пользования землей и объектами, которые на ней расположены, подтвержденное государственным сертификатом, или купить по договору долгосрочной аренды. Кроме того, практически отсутствует ипотечное кредитование (в т. ч. для граждан Индонезии). Некоторые банки готовы выдавать кредиты, но условия предлагаются невыгодные.
Формы владения недвижимостью
Полное первичное право собственности называется фрихолд (hak milik). Фрихолд предоставляется без срока действия. Жильё может быть завещано наследникам, подарено, обменено. Недвижимость, на которую распространяется право hak milik, может служить залогом в ипотечных программах. Но фрихолд недоступен иностранцам. Обладателем права собственности может быть только местный житель.
HGB (hak guna) – самый распространенный вариант. Собственником может быть гражданин Индонезии или юрлицо, в т. ч. с учредителем-иностранцем. Право предоставляется на 80 лет. Первоначальный срок составляет 30 лет, затем HGB продлевается на 20 и 30 лет.
Право пользования землей (hak pakai) предполагает наличие собственника –гражданина Индонезии, с которым заключается договор на 25 лет. Сделка по запросу продлевается на 20 лет. Номинальным владельцем остается гражданин Индонезии. Важная особенность: если покидаете Индонезию на срок более 12 месяцев, нужно кому-то передать свое право на объект. Если этого не сделать, дом или квартиру в Бандунге могут изъять.
Иностранцы чаще всего покупают недвижимость по лизхолд (hak sewa). Это вторичное право собственности, предоставляемое владельцем недвижимости, т. е. долгосрочная аренда. Иностранец получает возможность пользоваться недвижимостью, возводить новые объекты в течение 25 лет. По истечении этого срока возможно продление еще на такое же время.
Лучше договариваться на больший срок аренды из возможных. Через 20–25 лет цены вырастут, так что вы не сможете рассчитывать на продление на прежних условиях. Не исключена вероятность, что продавец недвижимости через несколько лет перестанет выходить на связь.
Схема покупки объекта
Перед началом поиска объекта нужно определиться с целями покупки и выбрать форму владения. Обращайтесь за консультацией к экспертам GOLDINA Real Estate. Заполните короткую анкету – мы предоставим вам бесплатную консультацию в ближайшее время. Наши специалисты хорошо ориентируются на рынке недвижимости Индонезии и могут предложить вам различные варианты согласно вашим пожеланиям.
Когда подходящий вариант найден, необходимо проверить объект:
- запросить документ, на основании которого собственник владеет участком или домом;
- уточнить, нет ли обременений;
- убедиться, что участок не предназначен для ведения сельскохозяйственной деятельности;
- провести обмер участка, чтобы удостовериться в совпадении площади с указанной в документах;
- проверить доступность необходимых коммуникаций.
Не будет лишним наладить контакт с соседями и местной администрацией. Если покупаете участок под строительство, нужно будет получить их разрешение. Отсутствие этого документа повлечет за собой дополнительные расходы на согласование действий.
Нужно проверить, насколько хорошо построен дом. Например, часто встречаются строения на 40-сантиметровом фундаменте без гидроизоляции. Уже через 2–3 года после окончания строительства стены и пол такого здания становятся влажными, появляется плесень, от которой очень сложно избавиться.
Если сделку ведет агентство, многое из указанного выше неактуально: юристы самостоятельно проверяют все предлагаемые покупателям объекты.
Сначала между сторонами заключается предварительный договор. Его можно подписывать как с нотариусом, так и самостоятельно – в простой письменной форме, но в присутствии двух свидетелей. Обязательно нужно включить пункт о том, что оригиналы документов будут храниться у арендатора. Это обезопасит вас от того, что в дальнейшем связь с продавцом прервется.
При заключении предварительного договора покупатель вносит авансовый платеж, чтобы недвижимость была снята с продажи. Расчеты производятся по соглашению сторон. Можно платить наличными или переводом со счета банка, который может пользоваться SWIFT. Если объект находится на стадии строительства, стоимость обычно делится на части.
Сроки оформления сделки зависят от типа договора. За один день можно получить недвижимость в долгосрочную аренду. Если происходит передача права владения от гражданина Индонезии иностранному физическому или юридическому лицу, процесс может растянуться на несколько месяцев. Изменения в сертификаты вносятся в Джакарте, поэтому нужно время.
Налоги и правовые аспекты сделки
Иностранный покупатель уплачивает НДС – 11 %. Любой объект обязательно проверяется на юридическую чистоту, а сделка заверяется нотариусом. Поэтому в список обязательных расходов входит оплата услуг нотариуса и юриста, часто – риелтора и переводчика. При получении дохода от аренды или продажи тоже нужно уплатить налог – 10 %.
Если вы планируете покупку недвижимости в Бандунге или другом городе Индонезии, эксперты GOLDINA Real Estate подберут вам оптимальные варианты как для личного проживания, так и для инвестиций. Вы можете рассчитывать на полное сопровождение сделки.
" }Активность российских инвесторов на рынке Юго-Восточной Азии растет: вслед за спросом на объекты на Бали всё чаще встречается запрос на приобретение недвижимости в Бандунге (Bandung). Многие покупатели рассматривают недвижимость в крупных городах Индонезии как инвестицию, потому что объекты доступны по стоимости, а сам рынок растет, хотя и является менее стабильным, чем европейский.
- Почему Индонезия привлекательна для инвестиций
- Рынок недвижимости Индонезии
- Бандунг – что это за город и где находится
- Жизнь в Бандунге: инфраструктура и лучшие районы
- Центральный Бандунг
- Северный Бандунг
- Северо-западный Бандунг
- Южный Бандунг
- Восточный Бандунг
- В какие объекты инвестировать в Бандунге
- Цена и доходность недвижимости
- Как приобрести недвижимость в Индонезии иностранцу
- Ограничения для иностранцев
- Формы владения недвижимостью
- Схема покупки объекта
- Налоги и правовые аспекты сделки
Почему Индонезия привлекательна для инвестиций
Инвесторов интересуют направления и локации, в которые можно вложить деньги, чтобы получить прибыль при стремительном росте экономики государства. Индонезия – это крупнейший рынок в Юго-Восточной Азии. За последние 20 лет ВВП страны увеличился в 4 раза, при этом рост не скачкообразный, а стабильный – +5 % в год.
Главный двигатель развития – средний класс, потребление которого растет на 12 % ежегодно. По данным Всемирного банка, к 2030 году эта группа населения Индонезии составит 118 млн человек, увеличившись в 2 раза. Треть граждан страны сможет покупать недвижимость, автомобили и технику, оплачивать подписки на цифровые сервисы, потреблять банковские продукты. Для Индонезии, которая всё еще помнит свое колониальное прошлое, это впечатляющий рост.
Сейчас экономику Индонезии определяют как lower-middle income economy – с доходом ниже среднего. Но скоро она станет middle income country. Аналитики вообще предполагают, что Индонезия повторит опыт Китая. Это открывает окно возможностей для инвесторов и бизнеса, который уже функционирует на развивающемся рынке (например, в России) и понимает существующие на нём риски.
На развивающемся индонезийском рынке работает и инвестирование в недвижимость. К тому моменту, как численность среднего класса в Индонезии и спрос на жильё увеличатся, вырастут цены. Уже через 5–10 лет вы сможете зафиксировать прибыль. Есть возможности и для тех, у кого горизонт инвестирования сокращен до 1–3 лет.
Рынок недвижимости Индонезии
Центры притяжения в Индонезии – это Джакарта и Бали. Другие крупные города, например Бандунг или Сурабая, пока мало освоены иностранными инвесторами. Это позволяет применять стратегию голубого океана. Бандунг – это и есть тот самый голубой океан, который свободен от конкурентов и максимально привлекателен в экономическом отношении (всё еще низкие цены на недвижимость при ожидаемом росте спроса).
На индонезийском рынке недвижимости много иностранных инвесторов. Кроме граждан России и ближнего зарубежья (белорусов, украинцев), много китайских покупателей. В туристических локациях объекты часто покупают люди из Австралии, Сингапура и США.
В крупных городах, где местных (включая приезжих трудовых мигрантов из стран Юго-Восточной Азии) больше, чем туристов, растет рынок аренды. Увеличение располагаемых доходов индонезийцев и внутренняя миграция в поисках лучшей работы делают не только Джакарту, но и Бандунг привлекательным рынком для инвесторов. Спрос есть не только на жилые объекты – достаточно места на рынке офисной недвижимости.
Еще один важный фактор роста рынка недвижимости Индонезии – увеличение инвестиций в инфраструктуру. В крупных городах концентрируется промышленность, активно развиваются агломерации. Многие инвесторы без опасений вкладываются в крупные объекты, расположенные вдали от центра города, но при условии, что районы обслуживаются общественным транспортом. Так, интересные предложения можно найти вдоль высокоскоростной железной дороги, соединяющей Бандунг с Джакартой.
Бандунг – что это за город и где находится
Бандунг – столица провинции Западная Ява. От города чуть более 100 км до Джакарты – столицы Индонезии. По сравнению с 11-миллионной Джакартой Бандунг с его 2,8 млн жителей не кажется перенаселенным. Это третий город в Индонезии по количеству населения.
Площадь Бандунга составляет 167 км² – примерно такую же территорию занимает Калуга (при населении 333 тыс. человек). Вместе с городами, расположенными в бассейне одноименной реки, Бандунг образует большую агломерацию. Площадь столичного района Бандунг – 3,5 тыс. км². В округе проживает более 11 млн человек – чуть менее трети всей нации.
Жизнь в Бандунге: инфраструктура и лучшие районы
Основное население Бандунга – граждане Индонезии. Это не туристический город, поэтому рассчитывать заработать только на сдаче недвижимости в аренду приезжим не стоит. Но можно покупать недвижимость для жизни, например, если вы сотрудник международной компании, базирующейся в Бандунге, или для перепродажи при росте объекта в цене в будущем.
Город густо населен и плотно застроен. Бизнес и административные здания сосредоточены в центре. Там же находятся крупнейшие торговые центры, супермаркеты. Школы и детские сады, небольшие продовольственные магазины есть в разных районах. Вузов несколько, но самый популярный – Технологический институт.
Интересно, что в Бандунге много ресторанов и кафе, предлагающих блюда европейской кухни. В основном они расположены на пешеходной улице Браге. Но почти каждый местный ресторан предлагает два меню: азиатское и европейское.
По городу удобнее всего передвигаться на мопеде или другом собственном транспорте – как и в большинстве азиатских стран. Есть общественный транспорт, но не всегда автобусы ходят по расписанию. Общественный транспорт дешевый, но обслуживает всего несколько маршрутов по всему городу, поэтому считается неудобным.
Бандунг разделен на 30 административных районов, которые называются Кечаматан, и более 150 деревень (микрорайонов). Для удобства управления эти единицы сгруппированы в 8 городских субрегионов:
- Арчаманик;
- Сибеуньинг;
- Керис;
- Кордон;
- Гедебаге;
- Уджунгберунг;
- Боджонагара;
- Тегалега.
Для упрощения ориентации в городе иностранцы делят его по сторонам света:
- Восточный;
- Северный;
- Северо-западный;
- Южный Бандунг.
Выделяют также центральную часть города.
Центральный Бандунг
Центр – деловой район, в котором сосредоточены административные здания. Там же находится часть Большой почтовой дороги, железнодорожный вокзал, от которого отправляются междугородные поезда. В центральной части города есть несколько новых небоскребов, но в основном недвижимость представлена проектами – примерами голландской колониальной архитектуры и так называемого тропического ар-деко.
Северный Бандунг
Северный Бандунг тянется от центра до холмов в соответствующем направлении. В этом районе также есть правительственные здания, бизнес-центры, университетский комплекс. Жилой район северной части города, который может заинтересовать иностранного инвестора, представлен виллами колониальной эпохи. Район имеет неплохие перспективы: среди местных жителей очень популярны кафе и рестораны, расположенные на естественной возвышенности. В этих местах открывается отличный вид на город.
На севере находится Технологический институт Бандунга (ITB). Это национальный исследовательский институт – одно из лучших учебных заведений страны. В ITB учатся 14 тыс. студентов, преподавательский состав насчитывает 6 тыс. человек (без учета аспирантов и докторантов). Рядом с институтом можно приобретать апартаменты с 1–2 спальнями для студентов и аспирантов, научных работников. Владение такой недвижимостью дает инвестору возможность зарабатывать на аренде.
Северо-западный Бандунг
Северо-западный Бандунг предлагает широкие возможности для шопинга. Там находится Джинсовая улица (Джалан Чихампелас) – популярное место у местных. Эта локация будет интересна и иностранным туристам. Через северо-западную часть Бандунга проходит автомагистраль, ведущая к аэропорту и в горы Лембанг – курорт на горячих источниках.
Южный Бандунг
На южной равнине раскинулись обширные жилые районы. Приезжие со всей Индонезии и (пока еще) крайне немногочисленные иностранные туристы стремятся посетить Trans Studio Mall в Южном Бандунге. Это крупный торгово-развлекательный центр, на территории которого также расположены отели 3* и 5*. Парк развлечений Trans Studio – один из самых больших тематических парков в мире. Центральная часть парка оформлена в стиле старого Голливуда, еще есть фэнтези-зона и «Затерянный город» с сафари и экспедициями в джунгли.
Восточный Бандунг
В Восточном Бандунге много жилых районов. Кроме того, там находится культурный центр города – Саунг Ангклунг Уджо. Это обширное арт-пространство, где проводятся:
- фестивали;
- спектакли;
- встречи ремесленников, которые изготавливают традиционные музыкальные инструменты из бамбука.
Посетить Саунг Ангклунг Уджо стоит тем, кто хочет погрузиться в местную культуру.
В какие объекты инвестировать в Бандунге
Можно вложить средства в готовый объект или строящийся. В Бандунге мало готовых инвестиционных проектов. Но можно найти виллы и апартаменты под управлением операторов застройщиков. Другой вариант – вкладываться на пресейле, а перед сдачей объекта перепродавать. Это выгодно на Бали и в Джакарте, но в Бандунге количество подходящих вариантов ограничено.
Некоторые застройщики оформляют рассрочку, если сделка совершается на начальном этапе строительства. Но в Индонезии нет закона, аналогичного российскому – защищающему права дольщиков. Поэтому инвестор берёт риски на себя. Чтобы не слить свой бюджет в никуда, выбирайте надежных застройщиков, привлекайте квалифицированных посредников, которые могут всесторонне проверить проект и находятся в Индонезии, – это позволит оперативно решать все возникающие вопросы.
Еще одна особенность рынка строящейся недвижимости в Индонезии – относительно низкое качество строительства. Новостройки уже спустя пару лет после сдачи могут требовать ремонта. Кроме того, компаниям часто легче и дешевле закончить проект хоть как-то и сдать, чем заморозить стройку. По этой причине нужно предельно внимательно подходить к выбору объекта для инвестиций.
Цена и доходность недвижимости
Средняя стоимость квадратного метра жилой недвижимости в Бандунге составляет 88 тыс. руб. Для сравнения: цена объектов в Новой Москве стартует от 150 тыс. руб. за м2, в Московской области – от 75–90 тыс. руб. Стоимость квартиры в развивающемся Бандунге сопоставима с ценой недвижимости в Электростали, Коломне, Орехово-Зуево. При этом Индонезия является гораздо более перспективным рынком.
Студию можно приобрести за 2,6 млн руб., двухкомнатную квартиру площадью 55 м2 – за 4,8 млн руб, комфортабельные апартаменты с 4 спальнями – за 7,9 млн руб. На рынке активнее всего продаются апартаменты с 1–2 спальнями. Это отличные варианты для одиноких людей и семей с 1 ребенком.
Небольшой дом в Бандунге можно приобрести за 3,7 млн руб. Это жильё класса эконом. Верхняя граница стоимости не фиксирована. В Бандунге пока мало закрытых комьюнити с роскошными виллами, отлаженным менеджментом и инфраструктурой на территории, но рынок развивается, так что такие предложения появятся в ближайшем будущем.
Средняя доходность от сдачи недвижимости в аренду в Индонезии – 8,6 %, в туристических локациях – 11–17 %. Бандунг не является центром международного туризма, но это растущий город с высоким спросом на жилые объекты. Поэтому реальная доходность находится на уровне 5–7 % годовых.
В Бандунге рынок еще молодой. Если на Бали он уже сформировался, появились развитые локации, готовые продукты для иностранных инвесторов, то в Бандунге количество предложений ограничено. Это дает возможность зайти на рынок, пока на нём мало игроков, а впоследствии зафиксировать хорошую прибыль.
Как приобрести недвижимость в Индонезии иностранцу
Россияне могут покупать недвижимость в Индонезии как на месте, так и удаленно. Если планируете переезжать в страну по работе или часто в ней отдыхать, лучше осмотреть несколько объектов и сделать окончательный выбор на месте. При покупке исключительно для сдачи в аренду или перепродажи можно ограничиться онлайн-просмотром. Чтобы оформить сделку купли-продажи дистанционно, достаточно оформить доверенность на представителя риелторской компании.
Ограничения для иностранцев
В Индонезии есть законы, которые направлены на защиту национальной экономики. Например, иностранцы могут основывать компании, но минимальный уставный капитал – 10 млрд рупий (более 700 тыс. долларов). Для бизнеса, открытого гражданами Индонезии, минимальный капитал составляет 50 млн рупий (3,5 тыс. долларов).
Ограничения и барьеры есть и на рынке недвижимости. Иностранцы не могут покупать недвижимость в полную собственность. Можно получить право пользования землей и объектами, которые на ней расположены, подтвержденное государственным сертификатом, или купить по договору долгосрочной аренды. Кроме того, практически отсутствует ипотечное кредитование (в т. ч. для граждан Индонезии). Некоторые банки готовы выдавать кредиты, но условия предлагаются невыгодные.
Формы владения недвижимостью
Полное первичное право собственности называется фрихолд (hak milik). Фрихолд предоставляется без срока действия. Жильё может быть завещано наследникам, подарено, обменено. Недвижимость, на которую распространяется право hak milik, может служить залогом в ипотечных программах. Но фрихолд недоступен иностранцам. Обладателем права собственности может быть только местный житель.
HGB (hak guna) – самый распространенный вариант. Собственником может быть гражданин Индонезии или юрлицо, в т. ч. с учредителем-иностранцем. Право предоставляется на 80 лет. Первоначальный срок составляет 30 лет, затем HGB продлевается на 20 и 30 лет.
Право пользования землей (hak pakai) предполагает наличие собственника –гражданина Индонезии, с которым заключается договор на 25 лет. Сделка по запросу продлевается на 20 лет. Номинальным владельцем остается гражданин Индонезии. Важная особенность: если покидаете Индонезию на срок более 12 месяцев, нужно кому-то передать свое право на объект. Если этого не сделать, дом или квартиру в Бандунге могут изъять.
Иностранцы чаще всего покупают недвижимость по лизхолд (hak sewa). Это вторичное право собственности, предоставляемое владельцем недвижимости, т. е. долгосрочная аренда. Иностранец получает возможность пользоваться недвижимостью, возводить новые объекты в течение 25 лет. По истечении этого срока возможно продление еще на такое же время.
Лучше договариваться на больший срок аренды из возможных. Через 20–25 лет цены вырастут, так что вы не сможете рассчитывать на продление на прежних условиях. Не исключена вероятность, что продавец недвижимости через несколько лет перестанет выходить на связь.
Схема покупки объекта
Перед началом поиска объекта нужно определиться с целями покупки и выбрать форму владения. Обращайтесь за консультацией к экспертам GOLDINA Real Estate. Заполните короткую анкету – мы предоставим вам бесплатную консультацию в ближайшее время. Наши специалисты хорошо ориентируются на рынке недвижимости Индонезии и могут предложить вам различные варианты согласно вашим пожеланиям.
Когда подходящий вариант найден, необходимо проверить объект:
- запросить документ, на основании которого собственник владеет участком или домом;
- уточнить, нет ли обременений;
- убедиться, что участок не предназначен для ведения сельскохозяйственной деятельности;
- провести обмер участка, чтобы удостовериться в совпадении площади с указанной в документах;
- проверить доступность необходимых коммуникаций.
Не будет лишним наладить контакт с соседями и местной администрацией. Если покупаете участок под строительство, нужно будет получить их разрешение. Отсутствие этого документа повлечет за собой дополнительные расходы на согласование действий.
Нужно проверить, насколько хорошо построен дом. Например, часто встречаются строения на 40-сантиметровом фундаменте без гидроизоляции. Уже через 2–3 года после окончания строительства стены и пол такого здания становятся влажными, появляется плесень, от которой очень сложно избавиться.
Если сделку ведет агентство, многое из указанного выше неактуально: юристы самостоятельно проверяют все предлагаемые покупателям объекты.
Сначала между сторонами заключается предварительный договор. Его можно подписывать как с нотариусом, так и самостоятельно – в простой письменной форме, но в присутствии двух свидетелей. Обязательно нужно включить пункт о том, что оригиналы документов будут храниться у арендатора. Это обезопасит вас от того, что в дальнейшем связь с продавцом прервется.
При заключении предварительного договора покупатель вносит авансовый платеж, чтобы недвижимость была снята с продажи. Расчеты производятся по соглашению сторон. Можно платить наличными или переводом со счета банка, который может пользоваться SWIFT. Если объект находится на стадии строительства, стоимость обычно делится на части.
Сроки оформления сделки зависят от типа договора. За один день можно получить недвижимость в долгосрочную аренду. Если происходит передача права владения от гражданина Индонезии иностранному физическому или юридическому лицу, процесс может растянуться на несколько месяцев. Изменения в сертификаты вносятся в Джакарте, поэтому нужно время.
Налоги и правовые аспекты сделки
Иностранный покупатель уплачивает НДС – 11 %. Любой объект обязательно проверяется на юридическую чистоту, а сделка заверяется нотариусом. Поэтому в список обязательных расходов входит оплата услуг нотариуса и юриста, часто – риелтора и переводчика. При получении дохода от аренды или продажи тоже нужно уплатить налог – 10 %.
Если вы планируете покупку недвижимости в Бандунге или другом городе Индонезии, эксперты GOLDINA Real Estate подберут вам оптимальные варианты как для личного проживания, так и для инвестиций. Вы можете рассчитывать на полное сопровождение сделки.
